La crisis del crédito inmobiliario comercial: «Se avecina un tsunami»

Los inversores en dificultades ven una de las mejores oportunidades en una generación para comprar activos inmobiliarios estadounidenses en problemas, mientras el colapso del mercado inmobiliario comercial continúa sacudiendo el mercado.

Las empresas de capital privado ya se están posicionando para aprovechar la situación. Alrededor del 64% de los 400.000 millones de dólares de capital en juego que el sector ha reservado para la inversión inmobiliaria se destina a América del Norte, la proporción más alta en dos décadas, según datos recopilados por Preqin.

El temor en otras partes es que un fuerte sesgo hacia EE.UU. signifique que otras partes del mundo no atraerán la misma demanda, retrasando la solución de los préstamos y propiedades en problemas allí.

Las firmas de capital privado quieren aprovechar los grandes descuentos estadounidenses después de que los valores de las oficinas cayeran casi un cuarto el año pasado, más que en Europa, tras el cambio de trabajo desde casa por la pandemia. Casi un billón de dólares de deuda vinculada al sector inmobiliario comercial vencerá este año en Estados Unidos, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, y el aumento de los impagos a medida que los prestatarios no pagan creará más opciones para los compradores de activos en dificultades.

“En comparación con la crisis de las cajas de ahorro y préstamos y la de 2008, todavía estamos en la primera o segunda etapa” en lo que respecta a los activos problemáticos, dijo Rebel Cole, profesor de finanzas de la Florida Atlantic University, que también asesora a Oaktree Capital Management. “Se acerca un tsunami y las aguas se están retirando de la playa”.

John Brady, director global de bienes raíces en Oaktree, es igualmente franco sobre lo que se avecina: «Podríamos estar al borde de uno de los ciclos de inversión inmobiliaria en dificultades más importantes de los últimos 40 años», escribió en una nota reciente sobre EE. UU. «Pocas clases de activos son tan poco queridas como los bienes raíces comerciales y, por lo tanto, creemos que hay pocos lugares mejores para encontrar gangas excepcionales».

Ese enfoque significa que otras regiones podrían quedarse con los postores más bajos (así llamados por las ofertas bajas que suelen hacer), lo que podría hacer que los valores en Europa y Asia cayeran aún más, o dejar a algunos mercados estancados en un estancamiento mientras los vendedores y los prestamistas se niegan a ceder ante ofertas muy bajas.

La fuerte economía de América del Norte, los mercados más profundos y la fortaleza de las monedas pueden contribuir a “una recuperación retrasada del mercado” fuera de la región, dijo Omar Eltorai, director de investigación del proveedor de datos Altus Group.

La oportunidad en Estados Unidos está siendo impulsada por los prestamistas que se están alejando del sector inmobiliario comercial después de que los costos de endeudamiento aumentaron y los valores se desplomaron. La gestora de activos PGIM estima una brecha de casi 150.000 millones de dólares entre el volumen de préstamos que vencen y la nueva disponibilidad de crédito este año.

“Cuando uno empieza a entrar en el ciclo, el gran mercado es donde la gente encuentra las oportunidades”, dijo John Graham, director ejecutivo de la Junta de Inversiones del Plan de Pensiones de Canadá, en una entrevista. Para todo, desde capital privado hasta crédito privado y bienes raíces comerciales, “Estados Unidos es el mercado más grande y profundo”.

Según S&P Global Ratings, tanto el sector inmobiliario comercial de Estados Unidos como el de Europa están sufriendo una “tensión histórica”.

Algunas partes del mercado enfrentan caídas de valor que superan las de la crisis financiera, dijo la empresa en un informe publicado el martes, lo que aumenta el riesgo para los títulos respaldados por hipotecas comerciales. Más de una cuarta parte de los tramos de CMBS en circulación en 2020 han sido rebajados desde entonces, dijo la empresa.

Los prestamistas más pequeños de Estados Unidos parecen especialmente vulnerables debido a su exposición al sector inmobiliario, y ya ha habido turbulencias en el sector. New York Community Bancorp tuvo que aceptar una inyección de capital de más de mil millones de dólares este año después de que sus dificultades financieras aumentaran. Según Pimco, es probable que haya más quiebras de bancos regionales debido a su deuda inmobiliaria.

Según el análisis de Oaktree, el número de bancos estadounidenses en riesgo superaría los niveles observados durante la crisis financiera de 2008 si los valores de los inmuebles comerciales cayeran sólo un 20% desde su punto máximo. Los valores de las oficinas cayeron un 23% el año pasado, según el FMI.

Barry Sternlicht, presidente del inversor inmobiliario Starwood Capital Group, también ha indicado que ve más problemas en el futuro para los prestamistas.

En el caso de los bancos regionales, “uno se pregunta qué está pasando, cómo es posible que no estén experimentando pérdidas mayores, sobre todo en sus carteras de oficinas”, dijo en una conferencia sobre ganancias en mayo.

Starwood tampoco ha sido inmune a los problemas. Su fondo de renta inmobiliaria endureció los límites a la capacidad de los inversores para retirar dinero del vehículo para preservar la liquidez y evitar las ventas de activos.

Piscina en contracción

Si bien Estados Unidos parece atractivo para los compradores de capital privado, el fondo general de capital privado para el sector inmobiliario comercial se ha reducido, lo que planteará algunos problemas a los inversores crediticios, por ejemplo.

Según datos de Preqin, la cantidad de dinero que las empresas reservan para estrategias de deuda inmobiliaria a nivel mundial se redujo un 26% hasta los 56.100 millones de dólares hasta mayo en comparación con fines de 2021. Eso podría, por ejemplo, limitar el interés de los compradores en préstamos inmobiliarios comerciales morosos de Corea a China a medida que los préstamos se deterioran.

“El capital en efectivo está disminuyendo”, dijo Charles McGrath, vicepresidente asociado de Preqin. Los mayores costos de endeudamiento significan que los actores del capital privado están “viendo una marcada disminución en la captación de fondos y las transacciones”.

Uno de los principales factores disuasorios para los inversores en Europa son las dudas sobre la solidez de las valoraciones de los bienes inmuebles y los préstamos. “Puede que no siempre reflejen con precisión el valor real de los activos, especialmente a la luz de las cambiantes condiciones del mercado”, escribió la Autoridad Europea de Seguros y Pensiones de Jubilación en un informe de junio.

Los bancos alemanes, por ejemplo, actualizan las valoraciones de los edificios que han financiado con menos regularidad que sus pares en Estados Unidos, lo que significa que los problemas tardan más en salir a la luz. El retraso en las amortizaciones se produce incluso cuando la cantidad de deuda inmobiliaria comercial con una relación préstamo/valor de más del 100% se acerca a los 173.000 millones de dólares, según el supervisor bancario de la región.

Esto sugiere que habrá una enorme ola de impagos y ventas fallidas de activos que se reflejarán en los balances, aunque la estructura de la deuda significa que podrían pasar años hasta que aparezca la escala completa del problema.

La situación probablemente empeore, con un nuevo aumento de los préstamos morosos, dijo el presidente de la Autoridad Bancaria Europea, José Manuel Campa, a Bloomberg Television. «Esta es una tendencia que no va a durar mucho tiempo».

Anna Edwards de Bloomberg contribuyó a este informe.